Quelle assurance pour votre prêt immobilier
L'utilité de l'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur ou assurance de prêt est une assurance souscrite par un particulier ou un professionnel suite à un emprunt bancaire. Elle vous permet de vous garantir contre différents risques physiques tels que le décès, l'incapacité de travailler ou l'invalidité. La double finalité de l'assurance de prêt est :
- de payer la banque en prenant en charge les mensualités ou la totalité du prêt (décès)
- de vous protéger, car votre bien n'est pas saisi et la dette en cas de décès n'incombe pas à vos proches.
Grâce à des garanties complémentaires, l'assurance emprunteur peut aussi vous couvrir contre d'autres risques tels que le chômage ou encore le risque de moins value en cas de revente du bien.
Le tarif de l'assurance emprunteur est fixé selon différents facteurs. Les critères sont différents selon l'assureur. Cela peut être :
- votre profil (âge, profession, caractère fumeur ou non-fumeur, état de santé)
- votre projet immobilier (bien convoité, montant de l'emprunt, durée de remboursement)
- les garanties demandées
- la présence d'un co-emprunteur
Les principales options d'une assurance de prêt
Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie - DCPTIA
L'assurance "Décès-invalidité » même si elle n'est pas légalement obligatoire, est très fortement conseillée car rares sont les banques qui acceptent de prêter sans cette garantie, à moins que vous ne possédiez un patrimoine considérable vous permettant de « nantir » le crédit immobilier. Le nantissement étant le fait de bloquer une somme ou une valeur durant toute la durée du crédit immobilier, somme ne devant pas être inférieure au montant du crédit demandé.
Les risques Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie sont équivalents en matière d'indemnisation pour les compagnies d'assurance. L'assureur prendra en charge le crédit et remboursera directement à la banque le solde du capital restant dû, dans la limite de la quotité assurée. Pour la PTIA, les contrats les plus favorables n'ont aucun délai de carence, alors que d'autres imposent une latence de 12 mois pendant laquelle le risque d'invalidité n'est pas garanti. Le délai de carence ne s'applique pas lorsque l'invalidité résulte d'un accident.
La définition de Perte Totale et Irréversible d'Autonomie pour les assureurs s'apparente à la notion d'invalidité des organismes de sécurité sociale, mais elle n'est pas toujours identique. L'assureur se réserve en effet le droit d'apprécier la réalisation du risque par ses propres médecins-conseils : ainsi une personne reconnue invalide au titre de la sécurité sociale peut se voir refuser l'attribution de la garantie emprunteur invalidité absolue et définitive.
Santé et invalidité
Les garanties emprunteurs I.P.T. (Invalidité Permanente et Totale), I.P.P. (Invalidité Permanente et Partielle) et I.T.T. (Invalidité Temporaire de Travail) sont celles qui entraînent le plus de litiges au moment de leur mise en jeu. Il est très important, avant de signer votre contrat d'assurance, de lire attentivement la notice d'information relative à l'étendu de vos garanties, y compris les petites lignes.
La garantie I.P.T. (Invalidité Permanente et Totale)
Il s'agit de reconnaitre l'assuré, suite à un accident ou une maladie, et après stabilisation de son état, inapte à tout travail pouvant lui apporter gains et profits. La prise en charge d'une IPT n'est effective que si le taux d'invalidité est supérieur à 66%. Ce taux est apprécié par l'assureur selon un barème établi médicalement et inscrit dans les Conditions Générales du contrat d'assurance.
La garantie I.P.P. (Invalidité Permanente et Partielle)
Il s'agit de reconnaitre l'assuré comme étant dans l'impossibilité d'exercer à temps plein toute activité professionnelle ou occupation lui apportant gains et profits. Cette assurance ne peut être souscrite qu'en complément d'une garantie IPT, qu'elle vient renforcer pour les cas d'incapacité compris entre 33 et 66%.
La garantie I.T.T. (Invalidité Temporaire de Travail)
Cette garantie intervient suite d'un accident ou d'une maladie si l'assuré se retrouve temporairement dans l'incapacité de travailler. La définition de cette garantie doit être étudiée de près, car certains assureurs jouent facilement sur les mots. En effet, il y a une différence entre l'incapacité à exercer une activité professionnelle et l'incapacité à exercer son activité professionnelle.
Pour ces 3 assurances, il faut bien vérifier :
- La durée des franchises : c'est à dire la durée pendant laquelle l'assureur ne vous indemnisera pas en cas d'accident ou de maladie. Privilégiez la franchise la plus courte, elles peuvent varier de 1 à 6 mois.
- Les exclusions : votre mode de vie, vos activités professionnelles ou privées peuvent correspondre à certains critères d'exclusion, à vérifier avant de signer.
- La prise en charge de certaines maladies (notamment les atteintes discales, vertébrales ou radiculaires...)
- Le mode de prise en charge forfaitaire quand l'assureur rembourse les mensualités directement au prêteur, ou indemnitaire quand il prend en charge uniquement la perte des revenus.
- La fin des garanties, souvent au 65ème anniversaire de l'assuré ou à son départ en retraite
Perte d'emploi
Bien que facultative, l'assurance perte d'emploi est souvent recommandée, voire imposée par certains organismes de crédit. Elle couvre le risque d'un licenciement. Chaque assureur a ses propres conditions générales définissant les conditions de déclenchement d'une garantie. Vous devez donc bien étudier le contrat qui précise ses conditions. Selon ce que prévoit le contrat, la prise en charge peut être partielle ou totale, immédiate ou après un délai de carence. Quand vous retrouvez un emploi, vous devez également le signaler à son assurance.
Contrairement à ce que l'on pourrait penser, tout le monde ne peut pas souscrire une assurance perte d'emploi. Cette assurance est exclue pour les travailleurs indépendants, les professions libérales, les artisans, les exploitants agricoles et les commerçants. Elle est réservée aux salariés pouvant justifier d'un contrat à durée indéterminé (CDI) avec une certaine ancienneté (de 6 mois à 1 an). Les salariés en période d'essai, en préavis de licenciement ou démissionnaires sont également exclus de l'assurance perte d'emploi. Il faut fournir une preuve de rattachement à un régime d'assurance chômage (ASSEDIC ou assimilé). Et enfin, une limite d'âge est souvent imposée par les assureurs, en règle générale entre 55 et 65 ans.
Une majorité des contrats de garantie perte d'emploi sont souscrits pour une durée comprise entre un et quatre ans, renouvelables, dans les autres cas l'assurance prend fin automatiquement à la fin de l'échéance du crédit ou en cas de remboursement anticipé, de départ en retraite ou en fonction d'un âge limite initialement stipulé.
Délai de carence et franchise
Le délai de carence est la période définie par le contrat pendant laquelle, même si vous vous retrouvez au chômage, vous ne toucherez aucune indemnité. Selon les assureurs, elles peuvent être de 6 à 12 mois. Par ailleurs, selon les contrats, la date officielle de la perte d'emploi n'est pas la même, elle peut correspondre à la date d'échéance du préavis ou au début des versements de l'assurance chômage ou encore à la date de réception de la lettre de licenciement par l'assuré. Une fois que vous touchez vos ASSEDIC, il faut attendre encore un peu car les contrats prévoient également un délai de franchise de 3 à 6 mois en moyenne durant lequel vos mensualités ne sont pas couvertes.
Indemnisation
Le remboursement est limité. En fonction de votre établissement bancaire, mais aussi de votre durée de chômage, le système d'indemnisation peut varier. Dans tous les cas, le paiement n'interviendra que sur une période limitée dans le temps. En moyenne, les assureurs prévoient des durées qui vont de 18 à 48 mois.
Pour le montant de vos indemnités, sachez que tous les contrats ne prévoient pas de rembourser en totalité vos mensualités (entre 50 et 100 % selon la formule). D'autre part, certaines assurances se contentent de reporter les échéances de remboursement en fin de prêt, ce qui rallongera d'autant votre crédit.
L'assurance garantie revente
La garantie revente est la possibilité offerte aux emprunteurs, d'avoir une assurance qui garantit, dans certaines limites, la moins value éventuelle réalisée lors de la revente de leur logement.
Cette garantie est acquise pour une durée qui peut varier selon les établissements et prend effet à compter de la date effective d'achat du bien. Ce contrat assure donc la perte financière (Prix de vente - Prix d'achat hors frais) constatée lors de la revente du bien.
Vérifiez si la mobilité professionnelle est un élément probable de votre contrat de travail et n'hésitez alors pas à vous renseigner le coût sera relativement modique pour le service notamment si vous avez à déménager rapidement.
Le choix de l'assureur
Chaque établissement bancaire travaille avec son assureur et vous propose selon votre âge une tarification. Certaines banques peuvent également vous proposer un tarif individualisé vous permettant de choisir vos garanties et de bénéficier un tarif pouvant être plus attractif que le tarif proposé par votre banque.
Vous pouvez grâce à la « loi Hamon » ((Loi n°2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation), choisir le contrat d'assurance de votre choix auprès de l'assureur que vous souhaitez à condition que le contrat possède les garanties équivalents à celui de la banque choisie. Cela est possible à la signature de votre contrat ou durant les 12 mois qui suivent l'acceptation de votre crédit immobilier.
Grâce à la mise en concurrence des assureurs, il est possible de diviser par deux le coût de votre assurance de prêt ce qui peux permettre d'économiser plus de 10 000 €. N'hésitez pas à nous contacter afin que nous procédions à une étude auprès de notre partenaire Simulassur.
