Quels sont les critères bancaires pour l’obtention d’un prêt immobilier ?

Quelles sont les exigences des établissements bancaires et quelles stratégies faut-il mettre en place pour ’obtenir un financement dans les meilleures conditions ? CFP vous dit tout !

Pour évaluer la capacité d’un emprunteur à rembourser son prêt, les banques s’appuient sur plusieurs éléments. Et naturellement c’est votre situation financière qui sera tout d’abord examinée… Le but étant pour la banque de déterminer votre capacité à honorer les échéances tout au long de la durée de l’emprunt.

Des revenus stables pour rassurer son banquier  

La régularité des revenus constitue un élément fondamental dans l’analyse de votre dossier. Sans surprise, les banques privilégient les revenus stables, avec une hiérarchisation claire :

• les salaires issus de CDI représentent la source idéale ;
• les primes et bonus réguliers sont aussi pris en compte… mais avec une légère décote ;
• les dividendes doivent être récurrents sur plusieurs années pour être intégrés au calcul.

Le profil idéal pour les banques ? Un candidat disposant de sources de revenus à la fois stables et multiples !

Un taux d’endettement plafonné à 35 %

Pour rappel, le taux d’endettement exprime la part des revenus mensuels consacrée au remboursement des prêts.

Pour le calculer, on divise la charge d’emprunt par les revenus nets et on multiplie le résultat par 100.

Fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), ce taux ne peut excéder 35 %.

Pour respecter cette limite, on peut être tenté d’allonger la durée du remboursement… mais attention, la durée maximale d’endettement est aussi réglementairement fixée. En aucun cas elle ne peut excéder 25 ans.

Le reste à vivre, un indicateur complémentaire

Si le taux d’endettement exprime la part de revenu consacrée au remboursement des emprunts, le « reste à vivre » tient compte à la fois des mensualités de crédit et des charges fixes du ménage. Pour qu’une banque accepte une demande de prêt immobilier, le « reste à vivre » doit être suffisant pour mener un train de vie raisonnable et faire face à d’éventuels imprévus.

La nécessité d’un apport personnel

L’apport personnel témoigne en principe de votre capacité à épargner ; pour les établissements bancaires, c’est donc un signe rassurant. 

Il doit en général  représenter :

• 15 à 20 % du prix d’achat pour un logement ancien
• 10 à 15 % du prix d’achat d'un bien neuf

Sur cette base, les frais de notaires et frais annexes pourront être couverts sans impacter le montant de l’emprunt.

On l’ignore souvent, mais la composition de l’apport a aussi son importance. C’est ainsi que les banques préfèrent un apport résultant d’une épargne personnelle régulière à un apport provenant d’une donation familiale.

Les ratios financiers ont bien sûr leur importance. Mais tout autant qu’à ces chiffres, c’est aussi au profil global du candidat à l’emprunt que s’intéressent les banques.

Les atouts de la stabilité professionnelle

Les banques privilégient les situations professionnelles stables : si vous êtes en CDI ou fonctionnaire titularisé, c’est un point positif. Les professions réglementées (médecins, avocats, notaires…) bénéficient généralement d’une appréciation favorable, avec des conditions d’accès au crédit assouplies dès le début d’activité, notamment grâce à des conventions établies entre les ordres professionnels et certaines banques. Pour les nouvelles formes d’emploi (travail en « freelance », portage salarial…), l’analyse est en revanche plus stricte : une attention particulière sera portée à la régularité des revenus et à la diversification des clients ou employeurs.

Votre historique bancaire examiné à la loupe

Ils font partie des « documents à fournir » lors du montage du dossier d’emprunt : les relevés bancaires des 3 à 6 derniers mois. Passés au crible des algorithmes d’analyse de flux bancaires, ils permettent d’avoir une lecture fine de vos habitudes de consommation.

L’utilisation répétée du découvert (même autorisé !) constitue un signal d’alerte pour les établissements prêteurs. De même, les abonnements multiples, les dépenses de jeux en ligne ou les retraits fréquents au distributeur peuvent être interprétés comme des signes de gestion approximative.

On s’en doute, une éventuelle inscription au FICP (Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers) n’est pas non plus du meilleur effet… Bonne nouvelle toutefois : la Banque de France propose depuis peu un mécanisme de « réhabilitation accélérée » pour les incidents mineurs entièrement régularisés.

Situation familiale et charges du foyer

Pour le calcul du reste à vivre, on tient compte de l’ensemble des revenus, y compris les pensions alimentaires, allocations, etc. La composition du foyer impacte donc l’évaluation réalisée par les banques. 

De même, la situation matrimoniale des demandeurs joue aussi l’analyse du dossier. Pour les couples non mariés, l’acquisition en indivision implique souvent une solidarité des co-emprunteurs. Pour les couples mariés sous le régime de la séparation de biens, les banques peuvent demander des garanties complémentaires.

Quand l’âge de l’emprunteur pèse sur la décision des banques

Dans un dossier de demande de crédit immobilier, tout compte. Y compris l’âge du demandeur. Qui influe directement sur deux paramètres essentiels :

• la durée maximale du prêt (généralement limitée par l’âge prévu de départ en retraite)
•  le coût et les conditions de l’assurance emprunteur

Pour les seniors, la durée d’emprunt devra idéalement être la plus courte possible.

La nature du bien à financer joue aussi un rôle dans la décision d’octroi du prêt. Pour les banques, le bien immobilier représente la garantie principale du prêt via l’hypothèque ou le privilège de prêteurs de deniers. Son attractivité, sa valeur potentielle de revente et sa pérennité constituent donc des éléments essentiels dans l’équation.

Nature du bien : tous les logements ne valent pas

La typologie du bien que vous souhaitez acquérir sera scrutée par les établissements bancaires…

Neuf, ancien ou à rénover : des critères qui ont leur importance.

C’est un fait : le neuf rassure toujours plus les banques. Rien d’étonnant à cela, car un logement récent présente moins de risques de dégradations imprévues qu’un immeuble ancien. De plus, un bien neuf bénéficie de garanties constructeur. À l’inverse, un bien ancien nécessitera une évaluation plus poussée.

Pour un appartement ou une maison de plus de 10 ans, les banques porteront une attention particulière :

• à l’état du général de la construction
• aux travaux de rénovation déjà effectués
• aux chantiers potentiellement nécessaires à court terme
• aux résultats des diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb…).

À noter : un diagnostic de performance énergétique (DPE) défavorable peut désormais constituer un vrai frein à l’obtention d’un prêt. Avec l’évolution des réglementations environnementales, les « passoires thermiques » constituent en effet un achat risqué du point de vue des banques…

Résidence principale versus investissement locatif

L’utilisation que vous comptez faire du bien influence également la décision bancaire. C’est ainsi qu’une résidence principale bénéficie généralement de conditions plus favorables qu’un investissement locatif. Pour quelle raison ? Tout simplement parce que les banques considèrent que l’engagement personnel est plus fort lorsqu’on souscrit un emprunt pour son propre logement.

Pour un investissement locatif, les critères d’évaluation supplémentaires incluent par exemple :

• le rendement locatif prévu ;
• la tension du marché locatif ;
• la rotation potentielle des locataires.

La localisation du bien : un facteur décisif 

Sans surprise, la localisation du bien impacte directement les conditions de financement qui vous seront proposées.

La notion de  tension immobilière, un critère à ne pas négliger

En France, le marché immobilier présente d’importantes disparités géographiques. Les banques établissent donc une classification des territoires selon la demande et la liquidité du marché :

• Zones très tendues : Paris et sa première couronne, grandes métropoles (Lyon, Bordeaux…)
• Zones tendues : villes moyennes dynamiques et leur périphérie
• Zones détendues : petites villes et zones rurales éloignées des pôles d’activité.

Dans les secteurs très tendus, malgré des prix au mètre carré élevés, les banques accordent plus facilement des prêts. La valeur du bien y est considérée comme stable ou en progression, facilitant une éventuelle revente. À l’inverse, dans les zones détendues, l’octroi d’un financement peut s’avérer plus complexe, avec des exigences accrues en termes d’apport personnel.

L’environnement socio-économique local sous la loupe des analystes 

Au-delà du simple critère urbain/rural, les banques évaluent également :

• le dynamisme économique du territoire (présence d’entreprise, potentiel de créations d’emploi)
• les projets d’aménagement en cours (transports, nouvelles infrastructures)
• l’évolution démographique locale 
• les services et équipements disponibles (écoles, commerces, établissements de santé…)

Un bien situé dans un quartier en pleine revitalisation urbaine présentera un potentiel d’appréciation intéressant, tandis qu’un secteur en déclin démographique ou économique sera perçu comme un facteur de risque supplémentaire.

L’importance du ratio “loan to value”

Le ratio « loan-to-value », c’est le rapport entre le montant emprunté et la valeur estimée du bien, c’est un indicateur clé pour les banques. Il s’exprime en pourcentage et influence directement les conditions d’emprunt. Concrètement, plus votre apport personnel est important, plus votre « loan to value » faible et plus vous bénéficiez de conditions avantageuses.

À titre d’exemple, pour une résidence principale, un ltv optimal sera d’environ 80 à 90 %.

Alors que pour un “bien atypique” ou situé en zone détendue, on vise plutôt un ltv de 60 à 70 %

Obtenir un prêt immobilier n’est pas toujours simple… Mieux vaut donc se constituer un dossier solide !

Préparez votre projet 

Dans l’idéal, prévoyez 12 à 18 mois de préparation au cours desquels vous pourrez

• Constituer  votre apport personnel
• Rembourser vos éventuels crédits à la consommation
• Mettre en place une « routine » d’épargne régulière

Cette période préparatoire permet également d’optimiser votre profil bancaire : un compte bien tenu pendant au moins six mois, sans incidents ni découverts, renforcera votre crédibilité auprès des banques.

Sollicitez plusieurs établissements bancaires

Gardez en tête que les politiques d’octroi varient sensiblement d’une banque à l’autre.

Certaines banques se montrent plus souples sur le montant de l’apport personnel, d’autres sur la durée maximale du prêt… À vous de les mettre en concurrence !

Faites appel à un courtier spécialisé

Les courtiers connaissent parfaitement les politiques d’octroi des différents établissements et pourront vous orienter vers les banques les plus susceptibles d’accepter votre dossier. Leur expertise permet également d’optimiser le montage financier et de négocier les conditions les plus avantageuses.

Après plusieurs années de restrictions, les conditions d’accès au crédit se sont légèrement assouplies début 2025, portées par la stabilisation des taux et l’adaptation des politiques budgétaires. Néanmoins, les banques restent vigilantes et privilégient toujours les dossiers plus solides.

Pour maximiser vos chances d’obtenir un financement adapté à votre projet, la meilleure solution est encore d’anticiper les exigences bancaires. Préparez minutieusement votre dossier et n’hésitez pas à solliciter l’accompagnement d’un professionnel du courtage.

Chez CFP Courtage, nous vous accompagnons à chaque étape pour vous aider à obtenir le meilleur financement. Tout cela, bien sûr, en tenant compte de votre profil. En fins connaisseurs des tendances du marché, nos experts négocient pour vous les meilleures conditions auprès des banques. Contactez-nous dès aujourd’hui pour une aide sur mesure et optimisez ainsi vos chances d’obtenir votre prêt immobilier !