Prêt immobilier : définir sa capacité d’emprunt

A moins de disposer d'une épargne suffisante pour payer comptant votre bien immobilier, vous allez devoir contracter un crédit pour le financer.  

Avant de vous lancer dans l'achat de votre bien immobilier, il est important d'analyser votre situation actuelle, tant financière que professionnelle. Lors du dépôt de votre dossier auprès d’un établissement de crédit, celui-ci l’examinera scrupuleusement pour déterminer s’il peut vous accorder un prêt immobilier.

Cette étape cruciale vous permettra de savoir si vous pouvez prétendre à l'obtention d'un crédit immobilier mais aussi quelle sera votre capacité d'emprunt.

Sommaire 

1. Évaluer sa situation personnelle et professionnelle
2. Examiner sa situation financière
3. Calculer sa capacité d’emprunt

Le type de contrat sous lequel vous êtes embauché définit en grande partie la stabilité demandée pour un prêt immobilier. En effet, une personne en CDI, disposant donc de revenus fixes et durables, se verra plus facilement prêter de l'argent. Les banques se sentent plus rassurées avec ce genre de contrat quant à la capacité de l'emprunteur à rembourser son crédit immobilier.                 

Il est cependant possible d'emprunter avec un CDD ou un statut d'intérimaire, surtout si vous occupez ce statut depuis plusieurs mois. Votre courtier CFP Courtage peut vous aider à obtenir ce prêt immobilier, quel que soit votre type de contrat.

Votre ancienneté au sein de l'entreprise sera également un indice sur la confiance que la banque peut vous accorder. En effet, changer régulièrement de société est un signal négatif envoyé à l'organisme prêteur quant à votre stabilité. Vous êtes susceptible d'avoir des revenus variables et donc de ne plus pouvoir rembourser votre crédit immobilier.

Vous travaillez dans un secteur d'activité en déclin ? Les banques se révéleront très frileuses pour vous accorder un prêt immobilier. Le risque encouru quant à votre capacité à rembourser votre prêt immobilier est bien trop élevé (licenciement, période de chômage économique…).

Pour maximiser votre chance d'obtenir un crédit immobilier, il est donc préférable d'être en CDI avec de l'ancienneté dans un secteur d'activité en plein essor plutôt qu'en CDD dans un secteur en déclin après avoir changé X fois d'emplois.

Faire ce simple constat quant à votre situation professionnelle va donc vous permettre de savoir si vous pouvez prétendre à l'obtention d'un crédit immobilier. Si tel est le cas, vous pouvez passer à l'étape suivante : analyser votre situation financière pour déterminer quelle sera votre capacité d'emprunt pour votre crédit immobilier.

Deuxième étape dans l'obtention d'un prêt immobilier : la situation financière. En analysant vos dépenses et ressources, les banques doivent être certaines que vous pourrez assumer le remboursement de votre crédit immobilier. Ils apprécient tout particulièrement que vos finances soient stables, pérennes et régulières.

Vos trois derniers relevés de comptes bancaires seront minutieusement examinés pour vérifier votre équilibre financier et s'assurer de votre capacité à rembourser votre prêt immobilier. Si votre taux d'endettement est au maximum ou si vous avez été à découvert, l'établissement bancaire peut refuser de vous accorder un prêt immobilier.

Nous vous conseillons donc d'effectuer un bilan de votre situation financière afin de savoir si vos ressources sont stables et suffisantes pour l'obtention d'un prêt.

En plus d'être intéressant pour les banques, ce bilan vous permettra de connaître votre capacité d'emprunt. En effet, le crédit immobilier représente une nouvelle charge dans votre budget et vous devez être en mesure de l'assumer. Pour ce faire, vous devez recenser :

• Vos rentrées d'argent (salaire, rente...)
• Vos dépenses habituelles (électricité, alimentation, forfait de téléphone...)
• Votre situation future (arrivée d'un enfant, nouvelle voiture à acheter...)

En soustrayant les sorties aux entrées et en ayant une bonne vision de votre avenir, vous serez en mesure de déterminer les mensualités maximums que vous pouvez endosser (idéalement en gardant une marge pour les imprévus). Ces mensualités multipliées par la durée du prêt vous donneront le prix d'achat maximum de votre bien immobilier, intérêts et frais divers compris.

Vous avez grâce à ce bilan toutes les chances de convaincre les banques du potentiel, du sérieux et de la fiabilité de votre dossier grâce à une connaissance parfaite de votre situation. De plus, maintenant que vous avez votre budget prévisionnel, vous pouvez commencer à chercher le bien immobilier de vos rêves !

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter, en fonction des revenus de votre foyer et de vos charges.

Avant de vous lancer dans un achat immobilier, il est donc primordial de connaître votre budget et donc votre capacité d’endettement. Cela vous permet également de visualiser comment les mensualités de remboursement vont peser dans votre budget au quotidien, et de pouvoir vous constituer un reste à vivre correct pour toute la durée de votre crédit.

On détermine la capacité d’emprunt en fonction de plusieurs critères :

• La capacité d'endettement : en France, le taux d’endettement maximal est de 35% des revenus
• Le montant de votre apport personnel
• Le type de prêt que vous allez contracter (taux fixe ou non, etc.)
• Le montant des mensualités à rembourser 
• La durée de l’emprunt souhaitée
• L’âge au moment de la souscription du prêt

Un courtier CFP peut vous aider à faire le point sur votre situation et déterminer votre capacité d’emprunt en rendez-vous. 

L’apport personnel est le montant que l’emprunteur paye instantanément au moment de l’achat immobilier. Il permet de réduire la somme à emprunter pour son crédit immobilier. L’apport personnel peut être constitué d’épargnes accumulées par le ou les emprunteurs, des placements, des donations familiales, de l’épargne salariale, etc. 

Les frais de notaire sont des frais versés au moment de l’enregistrement de la transaction immobilière. On les appelle frais de notaire car c’est le notaire chargé de la transaction qui réceptionne ce paiement, mais une grosse partie de ces frais sont ensuite reversés à l’Etat.

L’intervention d’un notaire est obligatoire pour toute vente ou achat d’un bien immobilier. C’est sous sa présence que doit être rédigée et signée l’acte de vente authentique. Il rédige en effet les actes, et supervise la signature des parties pour que la vente soit incontestable aux yeux de tous.